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低金利時代の今とは限らない!専門家に聞く「住宅ローン」借り換えどき

低金利時代の今とは限らない!専門家に聞く「住宅ローン」借り換えどき
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超低金利時代の今、「住宅ローンを借り換えないなんて損!」と思いがちですが、実際には借り換えメリットのある人と、そうでない人がいることをご存知ですか? 今回はファイナンシャルプランナーの筆者が、不動産のコンサルティングを行うハイアス・アンド・カンパニーの川瀬太志さんと矢部智仁さんに伺った、“住宅ローンの借り換えどき”についてお伝えします。

住宅ローンの借り換えメリットの低い人とは

超低金利時代を迎え、数年前に住宅ローンを組んだ人でさえ「また金利が下がってる!」と、さらなる低金利に魅力を感じる方もいるのではないでしょうか?

一昔前まで、住宅ローンを借り換えるメリットのある基準は、(1)残高1,000万円以上、(2)残り期間10年以上、(3)金利差1%以上、というところでしたが、この基準に満たなくても十分に借り換えメリットがあることもしばしばあります。

一方で、借り換えるメリットが少ない人がいるのもまた事実。では、低金利への、“借り換えメリットの低い人“はどういった人でしょうか。

川瀬「借り換えメリットの基準である“残り期間10年以上”というのはまさにその通りで、住宅ローンは支払っている金額の中に利息が含まれています。始めのうちは利息分の支払い割合が高く、住宅ローンが終わりに近づくほど支払い割合が低くなります。

住宅ローンの借り換えはいかに“利息分を減らすか”というところですから、住宅ローンが終わりに近づく“残り期間10年未満”では利息の占める割合が少なく、住宅ローンの借り換えに必要な手数料関係を支払ったり契約のために仕事を休んだり、そこまでの労力を使ってまで借り換えをするメリットは少ないわけです」

住宅ローンの残り期間の短い人は、やはりお得感が低いというわけですね。

住宅ローンは初めの15年が肝心

払い始めに大きく利息が乗ってくる住宅ローン。そのため、払い始めの15年ほどの金利が重要だと言います。

川瀬「住宅ローンには固定と変動がありますが、必ずしも35年固定にする必要はないと思います。固定にするのであれば、利息の大きい初めの10年、15年ほどの固定でもいいでしょう。

それ以降金利が上がったとしても、支払わなければならない利息はそこまで大きくありません。最後のほうに金利が上がっても痛手にはならないのです。

また最初の15年ほどで繰り上げ返済を利用して元金をどんどん減らせる方は、金利の低い変動金利を選んだほうがいいと思います。金利が上がったときに残高が少ない場合、例えば残債が1,000万を切っているのであれば、支払いに大きく影響しません」

矢部「金利は“率”ではなく“額”でみましょうということです。また、金利がいくら上がるかというところに注目しがちですが、“いつ上がるか”というところのほうがポイントでしょう。ローン返済期間の後半に金利が大きく上がったところで、金利支払額の合計は大した額にはなりません

住宅ローンの残債が少なくなってから金利が上がったとしても、借り換えに焦る必要はなさそうです。

今の銀行で住宅ローンの金利交渉を

まだ住宅ローンが始まって数年しか経っていない、でも金利は低いにこしたことはない……とお考えの方は、今住宅ローンを支払っている銀行で金利交渉をしてみましょう。

ほかの銀行で住宅ローン借り換えの試算をし、手数料なども含め安くなるという場合、そちらに乗り換えるのはひとつの方法なのですが、他の銀行に変える場合には諸費用がかかることに加え、手続きが煩雑です。

であれば、その試算したものをもって今借り入れをしている銀行に交渉してみること。交渉が通ればラッキーですし、通らなければ借り換えに踏み切ればいいのです。

実際に筆者の知人もローンの借り換えを検討し、借り入れしている銀行に借り換え希望を伝えたところ、結果的に銀行を変えずに金利だけ引き下げることになったと言います。

試してみる価値はあるかもしれません!

 

いかがでしたか?

住宅ローンの借り換えは、住宅ローンを扱う会社のホームページなどで簡易的に試算することができます。気になる方はチェックしてみてくださいね!

 

【取材協力】

※ 川瀬太志・・・ハイアス・アンド・カンパニー取締役。住宅不動産会社の経営指導や一般消費者が住宅取得で失敗しないよう 「セカンドオピニオン」活動を行うほか、不動産のプロによる相続サポート「不動産相続の相談窓口」事業も展開。

※ 矢部智仁・・・ハイアス・アンド・カンパニーハイアス総研研究員。マーケティング、調査研究活動に従事し、住宅不動産業界向けの講演や執筆を通じた提言活動の傍ら、消費者向けにも賢い住宅取得のための勉強会での講演も行う。

 

【参考】

※ 柿内和徳・川瀬太志(2016)『トクする家づくり 損する家づくり』(ダイヤモンド社)

2017/6/17 WooRis掲載

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